Immobilienkauf in Italien: Steuer-Checkliste für deutsche Käufer (2026)

Name: Kanzlei Dr. Raffaele Palmieri
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R P
11. Juni
2 Min. Lesezeit

Aktualisiert: vor 4 Tagen

Überblick

Der Kauf einer Immobilie in Italien ist für viele Deutsche attraktiv – steuerlich gibt es jedoch einige typische Stolpersteine. Diese Anleitung gibt Ihnen eine strukturierte Checkliste, welche Steuern und Meldungen Sie vor, während und nach dem Kauf im Blick haben sollten. Sie ersetzt keine individuelle Beratung, hilft aber, die richtigen Fragen zu stellen.

1) Vor dem Kauf: Struktur und Ziele klären

Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie klären, ob die Immobilie privat genutzt, langfristig vermietet oder touristisch vermietet werden soll. Davon hängen Registrierungspflichten, laufende Abgaben und die optimale Struktur (Privatperson vs. Gesellschaft) ab.

Nutzung: Eigennutzung, Langzeitmiete oder touristische Vermietung?
Finanzierung: Eigenmittel vs. Darlehen (italienische Bank / deutsche Bank).
Eigentümer: Einzelperson, Ehepartner, Miteigentum, Gesellschaft.
Zeithorizont: Halten, Renovieren, später verkaufen?

2) Kaufnebenkosten und Steuern beim Erwerb

In Italien unterscheiden sich die Erwerbssteuern je nachdem, ob Sie von einer Privatperson oder von einem Bauträger kaufen und ob bestimmte Voraussetzungen für eine begünstigte Hauptwohnung erfüllt sind. Zusätzlich fallen Notar- und Registerkosten an.

Wichtig: Die konkrete Steuerlast hängt von mehreren Faktoren ab (Art des Verkäufers, Katasterwert, Wohnsitz/Ansässigkeit, Nutzung). Planen Sie daher frühzeitig eine Berechnung.

3) Laufende Steuern: IMU, TARI und weitere Abgaben

Nach dem Kauf können kommunale Steuern relevant werden. Typisch sind IMU (Immobiliensteuer) und TARI (Müllgebühr). Die Höhe hängt von Gemeinde, Katasterdaten und Nutzung ab.

IMU: häufig relevant bei Zweitwohnungen und bestimmten Objektarten.
TARI: abhängig von Fläche und Nutzung (Wohnung, Ferienvermietung etc.).
Katasterdaten prüfen: Fehler wirken sich direkt auf Abgaben aus.

4) Vermietung: Langzeitmiete vs. touristische Vermietung

Bei Vermietung sind neben der Einkommensteuer auch Melde- und Registrierungspflichten zu beachten. Bei touristischer Vermietung kommen je nach Region/Gemeinde zusätzliche Regeln hinzu (z. B. Meldungen, ggf. Kurtaxe, Plattform-Reporting).

Für deutsche Steuerpflichtige ist außerdem die Abstimmung mit der deutschen Besteuerung und dem Doppelbesteuerungsabkommen zentral.

5) Verkauf und Wertsteigerung: Besteuerung von Veräußerungsgewinnen

Beim späteren Verkauf kann eine Besteuerung von Veräußerungsgewinnen in Betracht kommen. Ob und in welcher Höhe, hängt u. a. von Haltedauer, Nutzung und konkreter Transaktion ab.