Cedolare Secca & Steuererklärung in Italien

Dr. Raffaele Palmieri
vor 7 Tagen
5 Min. Lesezeit

Aktualisiert: vor 5 Tagen

Die Cedolare Secca ist eine beliebte Steueroption für Vermieter in Italien, die eine pauschale Steuer auf Mieteinnahmen ermöglicht. Viele deutsche Immobilienvermieter in Italien fragen sich, ob sie trotz der Cedolare Secca eine Steuererklärung abgeben müssen, welche Pflichten bestehen und wie sie diese korrekt erfüllen. Dieser Beitrag "Cedolare Secca & Steuererklärung" erklärt, wer in Italien steuerpflichtig ist, wann eine Steuererklärung notwendig wird, wie die Cedolare Secca die Steuerpflicht beeinflusst und welche Besonderheiten bei Miteigentum und weiteren Formularen zu beachten sind.

Wer ist in Italien steuerpflichtig bei Vermietung?

Grundsätzlich sind alle Personen steuerpflichtig, die in Italien Einkünfte erzielen. Das gilt auch für ausländische Vermieter, die Immobilien in Italien vermieten. Die Steuerpflicht entsteht durch das Erzielen von Mieteinnahmen aus Immobilien in Italien. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter in Italien ansässig ist oder nicht.

Wichtig zu wissen:

Die Steuerpflicht in Italien gilt für alle Einkünfte aus Vermietung (auch Ferienwohnungen).
Auch wenn die Immobilie nur zeitweise vermietet wird, besteht Steuerpflicht.
Die Steuerpflicht umfasst sowohl natürliche Personen als auch juristische Personen.

Muss man bei Cedolare Secca trotzdem eine Steuererklärung abgeben?

Ja, auch wenn die Cedolare Secca die Steuer auf die Mieteinnahmen abdeckt, besteht in die Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung. Die Cedolare Secca ersetzt nicht generell die Steuererklärungspflicht.

Gründe für die Steuererklärung trotz Cedolare Secca:

Die Steuererklärung umfasst alle Einkünfte, nicht nur Mieteinnahmen.
Vermieter müssen die Einnahmen aus Vermietung in der Steuererklärung angeben.
Die Cedolare Secca wird in der Steuererklärung ausgewiesen und die Steuer darauf bezahlt.
Wenn weitere Einkünfte vorliegen, müssen diese ebenfalls erklärt werden.

Beispiel: Ein deutscher Vermieter erzielt neben Mieteinnahmen auch Einkünfte aus Kapitalanlagen. Er muss eine Steuererklärung abgeben, in der er alle Einkünfte angibt, auch wenn die Mieteinnahmen mit Cedolare Secca besteuert werden.

Cedolare Secca & Steuererklärung bei Miteigentum

Bei Miteigentum an einer Immobilie gelten besondere Regeln. Jeder Miteigentümer ist grundsätzlich verpflichtet, seinen Anteil an den Mieteinnahmen in der Steuererklärung anzugeben. Jeder Miteigentümer ist daher verpflichtet seine eigene Steuererklärung abzugeben.

Wichtige Punkte bei Miteigentum:

Die Mieteinnahmen werden anteilig auf die Miteigentümer verteilt.
Jeder Miteigentümer gibt seinen Anteil in der Steuererklärung an.
Die Cedolare Secca kann von jedem Miteigentümer individuell gewählt werden.
Es ist möglich, dass nur ein Miteigentümer die Cedolare Secca nutzt, die anderen nicht.

Beispiel: Zwei Personen besitzen eine Wohnung zu je 50 %. Die Mieteinnahmen von 10.000 Euro werden jeweils mit 5.000 Euro in der Steuererklärung angegeben. Wenn einer die Cedolare Secca nutzt, zahlt er darauf die pauschale Steuer, der andere versteuert regulär.

Muss das RW-Formular ausgefüllt werden?

Das RW-Formular ist ein spezielles Formular in der italienischen Steuererklärung, das für die Meldung von im Ausland gehaltenen Vermögenswerten dient. Deutsche Vermieter, die Immobilien in Italien besitzen und vermieten, müssen das RW-Formular normalerweise nicht ausfüllen wenn sie im Ausland den Wohnsitz behalten.

Wann ist das RW-Formular notwendig?

Wenn Vermögenswerte außerhalb Italiens gehalten werden.
Bei ausländischen Bankkonten, Wertpapieren oder Beteiligungen.
Nicht bei Immobilien in Italien.

Das bedeutet, dass deutsche Vermieter mit Immobilien in Italien das RW-Formular in der Regel nicht ausfüllen müssen, es sei denn, sie haben weitere ausländische Vermögenswerte und sind in Italien Wohnhaft.

Wann ist die Abgabefrist für die Steuererklärung?

Die Fristen für die Abgabe der Steuererklärung in Italien sind gesetzlich festgelegt und können sich jährlich leicht ändern. Für die Steuererklärung (Modello Redditi PF oder 730) gelten folgende Fristen:

Modello 730: Abgabe meist bis Ende September des Folgejahres
Modello Redditi PF: Abgabe meist bis Ende November des Folgejahres

Beispiel: Für Einkünfte aus dem Jahr 2025 ist die Abgabe der Steuererklärung in der Regel bis Ende September (730) oder Ende November (Redditi PF) 2026 möglich.

Hinweis zu Zahlungsfristen und Steuererklärung:

Auch wenn die Fristen für die Übermittlung der Steuererklärung wie oben genannt gelten, ist zu beachten, dass der Fälligkeitstermin für die Steuerzahlung derzeit auf den 30. Juni (bzw. auf den 30. Juli mit einem Aufschlag von 0,40 %) festgesetzt ist. Für Inhaber einer Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (Partita IVA) gelten unter Umständen leicht abweichende Fristen. Somit existieren für die Entrichtung der Steuern und die Abgabe der Steuererklärung zwei unterschiedliche Termine.

Bitte beachten Sie zudem, dass verspätete Zahlungen im Rahmen der sogenannten Meldereue (Ravvedimento operoso) nachberechnet und reguliert werden müssen.

Es ist ratsam, die genauen Termine jedes Jahr zu prüfen, da das Finanzamt (Agenzia delle Entrate) diese anpassen kann.

Wie kann die Steuererklärung abgegeben werden?

Die Steuererklärung in Italien kann auf verschiedenen Wegen eingereicht werden:

Online über das Portal der Agenzia delle Entrate

Vermieter können die Steuererklärung selbst online ausfüllen und einreichen. Dafür ist eine italienische Steuernummer (Codice Fiscale) und ein Zugang zum Online-Portal notwendig.

Über einen italienischen Steuerberater (Dottore Commercialista) oder Caf (Lohnsteuerverein)

Viele Vermieter nutzen die Dienste eines Dottore Commercialista, der die Erklärung vorbereitet und einreicht. Das ist besonders bei komplexeren Fällen oder Miteigentum empfehlenswert, da ein Dottore Commercialista nicht nur die Steuererklärung erstellt und einreicht, sondern auch eine individuelle und fachlich spezialisierte steuerliche Beratung zu den jeweiligen steuerlichen Verpflichtungen bietet.

Tipp: Für deutsche Vermieter ohne Italienischkenntnisse ist die Zusammenarbeit mit einem Dottore Commercialista oft die sicherste und einfachste Lösung.

Zusammenfassung und Ausblick

Die Cedolare Secca bietet deutschen Immobilienvermietern in Italien eine einfache Möglichkeit, ihre Mieteinnahmen pauschal zu versteuern. Dennoch besteht in vielen Fällen die Pflicht, eine Steuererklärung abzugeben, da diese alle Einkünfte umfasst und die Cedolare Secca darin ausgewiesen wird. Bei Miteigentum müssen alle Beteiligten ihre Anteile angeben, und das RW-Formular ist nur bei ausländischen Vermögenswerten und Wohnsitz in Italien relevant. Die Abgabefristen liegen meist im September oder November des Folgejahres, und die Abgabe erfolgt entweder online, über Steuerberater oder caf.

Wer in Italien vermietet, sollte sich frühzeitig über seine Pflichten informieren und gegebenenfalls professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. So lassen sich Fehler vermeiden und die steuerlichen Vorteile der Cedolare Secca optimal nutzen.

„Die Steuererklärung muss auch dann eingereicht werden, wenn ausschließlich Einkünfte aus der Vermietung von Gebäuden erzielt wurden, für die die Pauschalbesteuerung (Cedolare Secca) gewählt wurde.“

Quelle: Agenzia delle Entrate, Anweisungen zum Modell Redditi PF 2026, Seite 3. Agenzia delle Entrate – Modell Redditi PF 2026

Eine Abgabe der italienischen Einkommensteuererklärung in Papierform – etwa per Post oder Einschreiben – ist nicht zulässig. Auch eine elektronische Übermittlung über einen nicht von der Agenzia delle Entrate vorgesehenen Weg gilt nicht als wirksame Abgabe. Die Erklärung muss ausschließlich über die von der Agenzia delle Entrate vorgesehenen Verfahren eingereicht werden; andernfalls gilt sie als nicht ordnungsgemäß eingereicht und kann daher einer Nichtabgabe gleichkommen, mit der Folge erheblicher steuerlicher Konsequenzen und empfindlicher Sanktionen.

Nächster Schritt: Es wird dringend empfohlen, einen Dottore Commercialista zu kontaktieren, um die Rentabilität der Cedolare Secca im Einzelfall zu prüfen. Aus praktischer Sicht bietet sie zweifellos Vorteile, eine steuerliche Ersparnis ist jedoch nicht immer garantiert.

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Kontaktieren Sie uns rechtzeitig, um Ihre steuerliche Situation zu überprüfen, Ihre Steuererklärung in Italien zu erstellen oder andere steuerliche Pflichten zu erfüllen. Wir empfehlen, Ihren Beratungstermin so früh wie möglich zu vereinbaren: Die Abgabefrist rückt näher und kurzfristige Verfügbarkeiten können nicht garantiert werden.➡️ Jetzt Ihre Beratung auf Deutsch anfragen & Vermietung steuerlich absichern (Alternativ erreichen Sie uns direkt per E-Mail unter info@steuerberatung-toskana.de)