Ferienhaus in Italien: So bleiben Sie steuerlich auf der sicheren Seite
Aktualisiert: 4. Okt.
Kurz zusammengefasst
Viele deutsche Eigentümer einer Ferienimmobilie in Italien gehen davon aus, dass mit dem Notartermin alles erledigt ist. Tatsächlich entstehen ab dem Kauf laufende steuerliche Pflichten, die sich deutlich vom deutschen System unterscheiden – und die ohne italienische Steuernummer, italienisches Konto oder Kontakt zu den Behörden leicht übersehen werden. Die häufigsten Ursachen für unbemerkte Steuerschulden sind: nicht oder falsch gezahlte Grundsteuer IMU, Vermietung ohne italienische Steuererklärung (auch bei nur wenigen Wochen im Jahr) und die Annahme, Plattformen wie Airbnb würden die Steuer vollständig abführen. Die italienischen Behörden können Versäumnisse mehrere Jahre rückwirkend nachfordern – mit Sanktionen und Zinsen. Wer Fehler selbst entdeckt und korrigiert, bevor eine Prüfung beginnt, zahlt in der Regel deutlich geringere Sanktionen.
Die gute Nachricht zuerst: Wer nicht vermietet, hat es einfacher
Wer ein Ferienhaus in Italien ausschließlich selbst nutzt und nicht vermietet, muss in Italien in der Regel keine Einkommensteuer zahlen: Für nicht vermietete Immobilien ersetzt die kommunale Grundsteuer IMU die Einkommensteuer.
Das bedeutet aber nicht, dass für das Ferienhaus in Italien keine Steuern anfallen oder keine Pflichten bestehen – und genau hier beginnen die typischen Probleme.
Falle 1: Ferienhaus in Italien: Steuern (IMU) werden nicht (richtig) gezahlt
Für eine Zweitwohnung in Italien ist jährlich die IMU fällig, in zwei Raten im Juni und im Dezember. Anders als in Deutschland kommt dafür in der Regel kein Steuerbescheid: Der Eigentümer muss die Steuer selbst berechnen und überweisen, über das italienische Zahlungsformular F24.
Viele Käufer wissen das nicht, weil der Verkäufer oder Makler es nicht erwähnt hat – oder weil sie annehmen, die Gemeinde werde sich schon melden. Die Gemeinde meldet sich tatsächlich, aber oft erst Jahre später: mit einem Nachforderungsbescheid über mehrere Jahre, zuzüglich Sanktionen und Zinsen.
Häufige Fehlerquellen:
IMU wird überhaupt nicht gezahlt
Der Steuersatz der Gemeinde wird falsch angesetzt (er unterscheidet sich von Ort zu Ort)
Nach Umbau, Nutzungsänderung oder Teilung der Immobilie wird mit einem veralteten Katasterwert gerechnet
Wie die IMU berechnet und gezahlt wird, erklären wir im Beitrag Grundsteuer Italien (IMU): Fristen, Kosten & F24-Zahlung.
Falle 2: „Nur ein paar Wochen vermietet" – aber keine Steuererklärung
Sobald das Ferienhaus vermietet wird – auch nur für wenige Wochen im Sommer oder an Bekannte gegen Bezahlung –, entsteht in Italien eine Einkommensteuerpflicht. Mieteinnahmen aus einer italienischen Immobilie werden nach dem Doppelbesteuerungsabkommen in Italien besteuert, unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt. Es muss also eine italienische Steuererklärung abgegeben werden.
Genau diese Pflicht übersehen viele deutsche Eigentümer. Die Folgen einer nicht abgegebenen Steuererklärung sind erheblich: Die Sanktion beträgt 120 % der geschuldeten Steuer (mindestens 250 €), und die Finanzverwaltung kann in diesen Fällen bis zu sieben Jahre zurückgehen.
Hinweis: Mieteinnahmen aus Italien sind in der Regel auch in der deutschen Steuererklärung anzugeben. Die deutsche Seite ist mit einem deutschen Steuerberater zu klären.
Falle 3: „Airbnb zieht die Steuer doch schon ab"
Seit 2024 behalten Plattformen wie Airbnb oder Booking.com bei Kurzzeitvermietungen in Italien 21 % der Einnahmen ein und führen sie an den italienischen Fiskus ab. Viele Vermieter gehen deshalb davon aus, damit sei alles erledigt.
Das ist ein Irrtum: Der Einbehalt ist nur eine Vorauszahlung. Die Einnahmen müssen trotzdem in der italienischen Steuererklärung angegeben werden. Und die endgültige Steuer kann höher sein als die einbehaltenen 21 %:
Für eine kurzzeitvermietete Wohnung gilt die Pauschalsteuer (cedolare secca) von 21 %
Für jede weitere Wohnung gilt ein Satz von 26 % – der Differenzbetrag muss nachgezahlt werden
Wer mehr als zwei Wohnungen kurzzeitvermietet, gilt seit 2026 als gewerblicher Vermieter, mit deutlich umfangreicheren Pflichten
Hinzu kommt: Plattformen melden Vermietungsdaten nach der EU-Richtlinie DAC7 an die Steuerbehörden. Die italienische Finanzverwaltung weiß also in vielen Fällen, dass vermietet wurde.
Ausführlich zur Besteuerung von Ferienvermietung: Ferienimmobilie in Italien vermieten: Steuern, Regeln und Praxistipps.
Falle 4: Die Registrierungspflicht für Ferienvermietung
Neben der Steuer gibt es bei touristischer Vermietung weitere Pflichten, die nicht steuerlicher Natur sind, aber ebenfalls mit Sanktionen belegt werden. Seit 2025 benötigt jede kurzzeitvermietete Unterkunft in Italien einen nationalen Identifikationscode (CIN), der in jedem Inserat und an der Immobilie selbst angegeben werden muss. Fehlt er, drohen Bußgelder von 800 bis 8.000 €. Hinzu kommen je nach Gemeinde Meldepflichten für Gäste und die Erhebung der Kurtaxe.
Falle 5: Kommunale Abgaben, die niemand angekündigt hat
Auch die Müllgebühr TARI ist für eine Zweitwohnung in der Regel zu zahlen – selbst wenn das Haus nur wenige Wochen im Jahr genutzt wird. Die Rechnungen gehen oft an eine italienische Adresse, die niemand regelmäßig kontrolliert, oder erreichen den Eigentümer in Deutschland gar nicht. Offene Beträge summieren sich über die Jahre.
Selbsttest: Könnten Sie betroffen sein?
Wenn Sie eine der folgenden Fragen mit „Nein" oder „Weiß nicht" beantworten, lohnt sich eine Überprüfung:
Zahlen Sie die IMU jedes Jahr selbst, fristgerecht und mit dem richtigen Gemeindesatz?
Haben Sie für jedes Jahr, in dem Sie vermietet haben, eine italienische Steuererklärung abgegeben?
Wissen Sie, ob die von Airbnb oder Booking einbehaltenen Beträge Ihre tatsächliche Steuer vollständig abdecken?
Hat Ihre Unterkunft einen CIN, und ist er in allen Inseraten angegeben?
Erhalten Sie die Rechnungen der Gemeinde (z. B. TARI) zuverlässig?
Hat sich seit dem Kauf etwas an der Immobilie geändert (Umbau, Nutzung, Miteigentümer)?
Was tun, wenn Sie einen Fehler entdecken?
Das italienische Steuerrecht belohnt es ausdrücklich, wenn Versäumnisse selbst korrigiert werden, bevor die Behörden tätig werden. Über das Verfahren des ravvedimento operoso (freiwillige Selbstkorrektur) lassen sich Sanktionen in vielen Fällen erheblich reduzieren. Auch bei einer nicht abgegebenen Steuererklärung sinkt die Sanktion deutlich, wenn die Erklärung vor Beginn einer Prüfung nachgereicht wird.
Entscheidend ist also der Zeitpunkt: Je früher ein Fehler korrigiert wird, desto günstiger. Wartet man dagegen, bis ein Bescheid kommt, fallen die vollen Sanktionen an – und das für alle betroffenen Jahre auf einmal.
FAQ
Schickt mir die Gemeinde einen Bescheid für die IMU? In der Regel nicht. Die IMU muss vom Eigentümer selbst berechnet und gezahlt werden. Ein Bescheid kommt meist erst, wenn die Gemeinde fehlende Zahlungen nachfordert.
Reicht der Steuerabzug durch Airbnb aus? Nicht unbedingt. Der Abzug von 21 % ist eine Vorauszahlung. Die Einnahmen müssen trotzdem erklärt werden, und ab der zweiten vermieteten Wohnung liegt die Steuer bei 26 %.
Wie weit zurück können italienische Behörden Steuern nachfordern? Bei abgegebener Steuererklärung in der Regel fünf Jahre, wurde keine Erklärung abgegeben, bis zu sieben Jahre. Auch Gemeinden können die IMU mehrere Jahre rückwirkend nachfordern.
Kann ich Versäumnisse aus den Vorjahren noch korrigieren? Ja. Eine freiwillige Korrektur vor Beginn einer Prüfung führt in der Regel zu deutlich niedrigeren Sanktionen als eine spätere Nachforderung durch die Behörden.
Fazit
Die meisten Steuerschulden deutscher Ferienhausbesitzer in Italien entstehen nicht aus Absicht, sondern aus Unkenntnis: Das italienische System funktioniert anders als das deutsche, Bescheide kommen oft nicht automatisch, und die Pflichten ändern sich, sobald vermietet wird. Wer seine Situation einmal vollständig prüfen lässt, schafft Klarheit – und kann eventuelle Versäumnisse zu deutlich günstigeren Bedingungen bereinigen, als wenn die Behörden sie zuerst entdecken.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Er behandelt die italienische Besteuerung; Fragen zum deutschen Steuerrecht sind mit einem deutschen Steuerberater zu klären. Stand: 2026.
