Haus in Italien geerbt: Erbschaftsteuer, Fristen und Ablauf der Successione (2026)
Wer ein Haus in Italien geerbt hat, muss innerhalb von 12 Monaten nach dem Todesfall bei der italienischen Finanzverwaltung (Agenzia delle Entrate) eine Erbschaftsteuererklärung (dichiarazione di successione) einreichen. Das gilt auch dann, wenn keine Erbschaftsteuer anfällt. Ehegatten und Kinder zahlen 4 % Erbschaftsteuer, und zwar nur auf den Teil, der 1 Million Euro je Erbe übersteigt. Unabhängig davon fallen auf Immobilien fast immer 2 % Hypothekensteuer und 1 % Katastersteuer auf den Katasterwert an. Diese beiden Steuern sind bei Einreichung der Erklärung zu zahlen. Seit 2025 berechnen die Erben auch die Erbschaftsteuer selbst.
Ob Ferienhaus in der Toskana, Wohnung am Gardasee oder Rustico in Umbrien: Viele Familien aus Deutschland, Österreich und der Schweiz besitzen seit Jahrzehnten Immobilien in Italien. Im Erbfall stehen die Angehörigen dann vor einem fremden Verfahren, in einer fremden Sprache und mit festen Fristen. Dieser Beitrag erklärt Schritt für Schritt, was nach italienischem Steuerrecht zu tun ist, welche Kosten realistisch sind und welche Fehler Sie vermeiden sollten.
Das Wichtigste in Kürze
Enthält der Nachlass eine italienische Immobilie, ist die Erbschaftsteuererklärung immer Pflicht, unabhängig vom Wert.
Frist: 12 Monate ab dem Todestag.
Wohnte der Verstorbene nicht in Italien, besteuert Italien nur das in Italien belegene Vermögen.
Ehegatten und Kinder: Freibetrag 1 Mio. € je Erbe, darüber 4 %. Geschwister: Freibetrag 100.000 €, darüber 6 %. Nichten, Neffen, Cousins: 6 % ohne Freibetrag. Nicht verwandte Personen (z. B. Lebensgefährten): 8 % ohne Freibetrag.
Hypotheken- und Katastersteuer (2 % + 1 %, mindestens je 200 €) fallen auch an, wenn keine Erbschaftsteuer geschuldet ist. Sie sind bei Einreichung der Erklärung zu zahlen.
Seit 1. Januar 2025 berechnen die Erben die Erbschaftsteuer selbst. Zu zahlen ist sie innerhalb von 90 Tagen nach Ablauf der Erklärungsfrist.
Zwischen Italien und Deutschland, Österreich oder der Schweiz besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen für die Erbschaftsteuer.
Erbrecht und Erbschaftsteuer: zwei verschiedene Fragen
Bei internationalen Erbfällen werden zwei Fragen oft vermischt.
1. Wer erbt? (Erbrecht)Seit dem 17. August 2015 gilt die EU-Erbrechtsverordnung (Verordnung EU Nr. 650/2012). Danach richtet sich die Erbfolge grundsätzlich nach dem Recht des Staates, in dem der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Per Testament kann stattdessen das Recht der eigenen Staatsangehörigkeit gewählt werden. Lebte eine deutsche Erblasserin in München, gilt für ihr Ferienhaus in Lucca also in der Regel deutsches Erbrecht.
2. Welche Steuern fallen in Italien an? (Steuerrecht)Diese Frage ist unabhängig vom anwendbaren Erbrecht. Italien besteuert eine in Italien gelegene Immobilie immer nach italienischem Steuerrecht, auch wenn sich die Erbfolge nach deutschem oder österreichischem Recht richtet.
Dieser Beitrag behandelt die zweite Frage, also die italienische Steuer und das Verfahren in Italien. Für erbrechtliche Fragen (Testament, Pflichtteil, Erbschein) wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Notar.
Wann besteuert Italien die Erbschaft?
Maßgeblich ist der Wohnsitz des Verstorbenen zum Zeitpunkt des Todes:
Wohnsitz im Ausland (z. B. Deutschland, Österreich, Schweiz): Italien besteuert nur das in Italien belegene Vermögen. Dazu gehören die italienische Immobilie, italienische Bankkonten, Beteiligungen an italienischen Gesellschaften usw.
Wohnsitz in Italien (z. B. deutsche Rentner, die ihren Lebensabend in der Toskana verbracht haben): Italien besteuert das weltweite Vermögen, also auch Konten, Depots und Immobilien in Deutschland.
Der zweite Fall wird häufig übersehen und kann erhebliche Folgen haben. Er sollte deshalb frühzeitig geprüft werden.
Muss eine Erbschaftsteuererklärung abgegeben werden?
Das italienische Gesetz befreit nur in einem eng begrenzten Fall von der Erklärungspflicht. Dafür müssen alle drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein:
Die Erben sind ausschließlich Ehegatte und Verwandte in gerader Linie.
Der Nachlass ist nicht mehr als 100.000 € wert.
Der Nachlass enthält keine Immobilien oder dinglichen Rechte an Immobilien.
Für Sie heißt das: Sobald eine italienische Immobilie (oder ein Anteil daran) zum Nachlass gehört, ist die dichiarazione di successione immer abzugeben. Das gilt auch dann, wenn am Ende keine Erbschaftsteuer anfällt.
Verpflichtet sind die berufenen Erben und die Vermächtnisnehmer. Gibt es mehrere Verpflichtete, genügt eine einzige Erklärung. Wer die Erbschaft vor Ablauf der Frist formell ausschlägt, ist von der Pflicht befreit.
Haus in Italien geerbt: Frist, Einreichung und zuständiges Finanzamt
Frist: 12 Monate ab dem Todestag. Stirbt der Erblasser am 15. Oktober 2026, endet die Frist am 15. Oktober 2027.
Form: Die Erklärung wird online über die Dienste der Agenzia delle Entrate übermittelt. Das geht direkt mit eigenen Zugangsdaten oder über einen befugten Intermediär, etwa einen Dottore Commercialista. Mit der Erklärung werden in der Regel auch die Umschreibungen im Kataster (volture catastali) beantragt.
Ausnahme für Auslandsansässige: Wer im Ausland lebt und die Erklärung nicht online übermitteln kann, darf sie ausnahmsweise in Papierform per Einschreiben an das zuständige Amt senden. Als Einreichungsdatum gilt der Tag der Aufgabe bei der Post.
Zuständiges Amt bei Erblassern mit Wohnsitz im Ausland:
Hatte der Verstorbene früher einen Wohnsitz in Italien, ist das Amt seines letzten italienischen Wohnsitzes zuständig.
Ist dieser nicht bekannt oder hatte der Verstorbene nie einen Wohnsitz in Italien, ist das Ufficio Territoriale Roma 6 – EUR Torrino zuständig (Direzione Provinciale II di Roma, Via Canton 20, 00144 Roma).
Italienische Erbschaftsteuer: Steuersätze und Freibeträge
Erbe | Freibetrag je Erbe | Steuersatz |
Ehegatte, Kinder, Enkel, Eltern (gerade Linie) | 1.000.000 € | 4 % auf den übersteigenden Betrag |
Geschwister | 100.000 € | 6 % auf den übersteigenden Betrag |
Andere Verwandte bis zum 4. Grad (z. B. Nichten, Neffen, Onkel, Tanten, Cousins), Verschwägerte in gerader Linie (z. B. Stiefkinder) und in der Seitenlinie bis zum 3. Grad | kein Freibetrag | 6 % auf den gesamten Wert |
Alle anderen Personen (z. B. nicht verheiratete Lebensgefährten, Freunde) | kein Freibetrag | 8 % auf den gesamten Wert |
Menschen mit schwerer Behinderung (Art. 3 Abs. 3 Gesetz 104/1992) | 1.500.000 € | Satz je nach Verwandtschaftsgrad |
Die Freibeträge gelten pro Erbe und beziehen sich auf den Wert seines Anteils. Bei Erblassern mit Wohnsitz im Ausland zählt dafür nur das italienische Vermögen.
Hypotheken- und Katastersteuer: die Kosten, die fast immer anfallen
Viele Erben rechnen nur mit der Erbschaftsteuer. Sie übersehen die Steuern, die für die Umschreibung der Immobilie im Grundbuch und im Kataster anfallen:
Imposta ipotecaria (Hypothekensteuer): 2 % des Katasterwerts, mindestens 200 €
Imposta catastale (Katastersteuer): 1 % des Katasterwerts, mindestens 200 €
Dazu kommen feste Gebühren: die Tassa per i servizi ipotecari e catastali (seit 2025 120 € je Grundbuchbezirk, in dem Immobilien liegen) sowie die Stempelsteuer.
Diese Beträge sind auch dann zu zahlen, wenn die Erbschaftsteuer wegen des Freibetrags null beträgt. Anders als die Erbschaftsteuer werden sie nicht nachträglich entrichtet. Die Erben berechnen sie selbst und zahlen sie zusammen mit der Einreichung der Erklärung.
Bei der Online-Übermittlung wird der Betrag per Lastschrift von einem italienischen Bankkonto eingezogen, dessen IBAN in der Erklärung anzugeben ist. Die Zahlung ist damit Voraussetzung dafür, dass die Erklärung angenommen wird. Wer kein italienisches Konto besitzt, lässt die Zahlung in der Praxis über den beauftragten Intermediär abwickeln.
Prima-Casa-Vergünstigung: 200 € + 200 €
Die Hypotheken- und Katastersteuer beträgt nur 200 € + 200 €, wenn mindestens ein Erbe die Voraussetzungen der „Erstwohnung“ (prima casa) erfüllt. Die wichtigsten Voraussetzungen sind:
Die Wohnung gehört nicht zu den Luxuskategorien A/1, A/8 oder A/9.
Der Erbe hat seinen Wohnsitz in der Gemeinde der Immobilie oder verlegt ihn innerhalb von 18 Monaten dorthin (oder übt dort seine Arbeit aus).
Der Erbe besitzt keine andere Wohnung in derselben Gemeinde. Außerdem besitzt er grundsätzlich keine andere Wohnung in Italien, die er mit der Prima-Casa-Vergünstigung erworben hat.
Praxishinweis: Bei einem Ferienhaus, das die Erben weiterhin vom Ausland aus nutzen, sind diese Voraussetzungen in der Regel nicht erfüllt. Rechnen Sie in diesem Fall mit 2 % + 1 %.
Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt?
Grundlage ist nicht der Verkehrswert, sondern der Katasterwert (valore catastale). Er liegt meist deutlich unter dem Marktpreis:
Katasterwert = Katasterertrag (rendita catastale) × 1,05 × Multiplikator
Kategorie | Multiplikator |
Wohnungen und Nebengebäude (Gruppe A außer A/10, Gruppe C außer C/1) | 120 |
Mit Prima-Casa-Voraussetzungen | 110 |
Gruppe B | 140 |
Büros (A/10) und Gruppe D | 60 |
Läden (C/1) und Gruppe E | 40,8 |
Landwirtschaftliche Grundstücke | Grundertrag (reddito dominicale) × 1,25 × 90 |
Den Katasterertrag finden Sie in der Katasterauskunft (visura catastale). Wird für ein Gebäude mit Katasterertrag mindestens der Katasterwert angesetzt, nimmt das Finanzamt keine Wertberichtigung vor.
Bei Bauland und bei Gebäuden ohne Katasterertrag (z. B. Ruinen der Kategorie F/2) ist hingegen der Marktwert maßgeblich. Das betrifft gerade ältere Rustici häufig. Beim Bauland ist die Bewertung besonders wichtig, weil der hier angesetzte Wert später bei einem Verkauf eine Rolle spielt (siehe unten).
Vom Nachlasswert abziehbar sind unter anderem nachgewiesene Schulden des Erblassers, etwa die Restschuld eines Darlehens laut Bankbescheinigung. Auch Beerdigungskosten bis 1.032,91 € sind abziehbar.
Rechenbeispiele
Beispiel 1: Zwei Kinder erben eine FerienwohnungDie Mutter lebte in Stuttgart. Sie hinterlässt eine Ferienwohnung in Lucca (Kategorie A/2, Katasterertrag 900 €) und sonst kein Vermögen in Italien.
Katasterwert: 900 × 1,05 × 120 = 113.400 €
Anteil je Kind: 56.700 €, also weit unter dem Freibetrag von 1 Mio. €. Die Erbschaftsteuer beträgt 0 €.
Hypothekensteuer 2 %: 2.268 €
Katastersteuer 1 %: 1.134 €
Summe: 3.402 € zuzüglich fester Gebühren, fällig bei Einreichung der Erklärung
Beispiel 2: Die Nichte erbtDieselbe Wohnung, Alleinerbin ist die Nichte.
Erbschaftsteuer 6 % (ohne Freibetrag): 6.804 €, fällig innerhalb von 90 Tagen nach Ablauf der Erklärungsfrist
Hypotheken- und Katastersteuer: 3.402 €, fällig bei Einreichung
Summe: 10.206 € zuzüglich fester Gebühren
Beispiel 3: Der Lebensgefährte erbtDieselbe Wohnung, Alleinerbe ist der nicht verheiratete Lebensgefährte.
Erbschaftsteuer 8 %: 9.072 €, fällig innerhalb von 90 Tagen nach Ablauf der Erklärungsfrist
Hypotheken- und Katastersteuer: 3.402 €, fällig bei Einreichung
Summe: 12.474 € zuzüglich fester Gebühren
Die Beispiele zeigen, wie stark das Verwandtschaftsverhältnis die Steuerlast bestimmt. Bei Partnern ohne Trauschein lohnt sich eine Nachfolgeplanung zu Lebzeiten besonders.
Selbstberechnung seit 2025: Zahlung und Raten
Für alle Erbfälle ab dem 1. Januar 2025 gilt die Selbstberechnung (autoliquidazione). Die Erbschaftsteuer wird nicht mehr vom Finanzamt per Bescheid festgesetzt. Die Erben berechnen sie direkt in der Erklärung.
Zahlung der Erbschaftsteuer: innerhalb von 90 Tagen nach Ablauf der 12-monatigen Erklärungsfrist. Die 90 Tage beginnen also nicht früher, nur weil die Erklärung früher eingereicht wurde. Diese Frist gilt nur für die Erbschaftsteuer selbst. Hypotheken- und Katastersteuer, feste Gebühren und Stempelsteuer werden bereits bei Einreichung der Erklärung gezahlt.
Ratenzahlung: Bei einer Erbschaftsteuer ab 1.000 € sind Raten möglich. Innerhalb der 90 Tage sind mindestens 20 % zu zahlen. Der Rest kann in bis zu 8 Quartalsraten gezahlt werden, bei Beträgen über 20.000 € in bis zu 12 Quartalsraten.
Kontrolle: Das Finanzamt prüft die Berechnung. Innerhalb von zwei Jahren nach Einreichung kann es einen Nachforderungsbescheid erlassen.
Für Erbfälle vor dem 1. Januar 2025 gilt weiterhin das alte Verfahren: Das Finanzamt berechnet die Erbschaftsteuer und stellt einen Bescheid zu.
Wichtig: Mit der Selbstberechnung liegt die Verantwortung für eine korrekte Berechnung vollständig bei den Erben. Fehler führen zu Nachzahlungen, Zinsen und Sanktionen.
Was passiert, wenn die Frist versäumt wird?
Für Verstöße ab dem 1. September 2024 gelten folgende Sanktionen:
Keine Erklärung abgegeben: 120 % der geschuldeten Erbschaftsteuer. Ist keine Steuer geschuldet, beträgt die Sanktion 250 € bis 1.000 €.
Verspätung von höchstens 30 Tagen: 45 % der Steuer. Ist keine Steuer geschuldet, beträgt die Sanktion 150 € bis 500 €.
Wer den Fehler selbst bemerkt, bevor das Finanzamt tätig wird, kann ihn in der Regel korrigieren. Das geschieht über die freiwillige Berichtigung (ravvedimento operoso), bei der die Sanktionen deutlich reduziert sind. Beachten Sie außerdem: Solange die Erklärung fehlt, werden italienische Bankkonten des Verstorbenen nicht freigegeben, und die Immobilie lässt sich nicht verkaufen.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Italienische Steuernummer (codice fiscale) des Verstorbenen und aller Erben → Codice Fiscale beantragen: Anleitung
Sterbeurkunde, bei Urkunden aus der EU idealerweise mit dem mehrsprachigen Formblatt
Testament, falls vorhanden, sowie der Erbnachweis (z. B. Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis)
Katasterdaten der Immobilien (visura catastale)
Bankbescheinigungen über italienische Konten und Depots zum Todestag
Nachweise über abziehbare Schulden und Beerdigungskosten
Italienische Bankverbindung (IBAN) für die Zahlung bei Einreichung, oder die Abwicklung über den Intermediär
Ausländische Urkunden müssen je nach Art gegebenenfalls übersetzt werden. Welche Form im Einzelfall verlangt wird, klären wir vorab mit Ihnen.
Nach der Successione: Kataster, IMU, Vermietung und Verkauf
Kataster: Mit der Erklärung wird die Immobilie in der Regel auf die Erben umgeschrieben. Prüfen Sie danach, ob die Umschreibung korrekt erfolgt ist.
Grundsteuer IMU: Ab dem Erbfall schulden die Erben die IMU anteilig → Grundsteuer Italien (IMU): Fristen & F24-Zahlung
Einkommensteuererklärung des Verstorbenen: Hatte der Verstorbene in Italien Einkünfte, etwa aus Vermietung, müssen die Erben für ihn die italienische Einkommensteuererklärung abgeben.
Vermietung: Wollen Sie das Haus touristisch vermieten, gelten eigene Pflichten → Touristische Vermietung in Italien
Verkauf von Gebäuden und landwirtschaftlichen Grundstücken: Verkaufen Sie ein geerbtes Gebäude (z. B. Haus oder Wohnung) oder ein geerbtes landwirtschaftliches Grundstück, ist der Gewinn in Italien nicht einkommensteuerpflichtig. Die italienische Spekulationsfrist von fünf Jahren gilt nur für entgeltlich erworbene Immobilien.
Verkauf von Bauland: Hier gilt eine Ausnahme. Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken, die nach den geltenden Bebauungsplänen bebaubar sind, sind immer steuerpflichtig, auch wenn sie geerbt wurden und unabhängig von der Haltedauer. Als Anschaffungskosten gilt dabei der Wert aus der Erbschaftsteuererklärung. Ein zu niedrig angesetzter Wert senkt also zwar die Steuern bei der Successione, erhöht aber den steuerpflichtigen Gewinn beim späteren Verkauf.
Voraussetzungen für den Verkauf: In der Praxis verlangt der Notar eine abgeschlossene Successione und einen Nachweis der Erbfolge → Steuern und Kosten beim Hausverkauf in Italien
Schenkung zu Lebzeiten: kurzer Überblick
Wer sein italienisches Ferienhaus schon zu Lebzeiten an die Kinder übertragen möchte, tut dies durch eine notarielle Schenkung:
Es gelten dieselben Steuersätze und Freibeträge wie bei der Erbschaft.
Auch hier fallen Hypotheken- und Katastersteuer an (2 % + 1 % bzw. 200 € + 200 € bei Prima-Casa-Voraussetzungen).
Frühere Schenkungen zwischen denselben Personen werden bei der Schenkungsteuer zusammengerechnet.
Seit 2025 werden Schenkungen bei der späteren Erbschaftsteuer nicht mehr auf den Nachlass angerechnet (Abschaffung des sogenannten coacervo successorio).
Achtung: Verkauft der Beschenkte ein Gebäude innerhalb von fünf Jahren nach dem ursprünglichen Kauf durch den Schenker, kann in Italien Steuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Ob eine Schenkung sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab, auch von den Folgen im Wohnsitzstaat.
Und die Steuer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz?
Zwischen Italien und Deutschland, Österreich oder der Schweiz gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen auf dem Gebiet der Erbschaftsteuer. Die bestehenden Abkommen betreffen nur Steuern auf Einkommen und Vermögen → DBA Deutschland–Italien
Deutschland: Die Erbschaft kann zusätzlich der deutschen Erbschaftsteuer unterliegen. Das deutsche Recht sieht unter bestimmten Voraussetzungen vor, dass die ausländische Steuer angerechnet wird.
Österreich: Österreich erhebt seit August 2008 keine Erbschaftssteuer mehr. Die italienischen Steuern fallen dennoch an.
Schweiz: Die Erbschaftssteuer ist kantonal geregelt.
Wir beraten ausschließlich zum italienischen Steuerrecht. Auf Wunsch stimmen wir uns mit Ihrem Steuerberater vor Ort ab, der die steuerlichen Folgen im Wohnsitzstaat prüft. So arbeiten beide Seiten mit denselben Werten und Unterlagen.
Häufige Fragen (FAQ)
Muss ich eine Erbschaftsteuererklärung in Italien abgeben, wenn keine Steuer anfällt?Ja. Gehört eine italienische Immobilie zum Nachlass, ist die dichiarazione di successione immer abzugeben. Das gilt auch, wenn wegen des Freibetrags keine Erbschaftsteuer geschuldet ist. Hypotheken- und Katastersteuer fallen trotzdem an.
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer in Italien für Kinder?Kinder und Ehegatten zahlen 4 % auf den Wert, der 1 Million Euro je Erbe übersteigt. Bei einer typischen Ferienimmobilie fällt daher meist keine Erbschaftsteuer an. Zu zahlen sind aber 2 % Hypotheken- und 1 % Katastersteuer auf den Katasterwert.
Bis wann muss die Erbschaft in Italien gemeldet werden?Innerhalb von 12 Monaten ab dem Todestag. Hypotheken- und Katastersteuer sind bei Einreichung der Erklärung zu zahlen. Die selbst berechnete Erbschaftsteuer ist spätestens 90 Tage nach Ablauf der 12-Monats-Frist fällig.
Was kostet die Successione bei einem Ferienhaus in Italien?Bei Erben in gerader Linie meist 3 % des Katasterwerts (2 % + 1 %, mindestens je 200 €). Hinzu kommen feste Gebühren und das Beraterhonorar. Bei Geschwistern kann ab 100.000 € je Erbe Erbschaftsteuer von 6 % hinzukommen. Entferntere Verwandte zahlen ohne Freibetrag 6 %, Dritte 8 %.
Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen zur Erbschaftsteuer zwischen Deutschland und Italien?Nein. Das DBA Deutschland–Italien gilt nur für Steuern auf Einkommen und Vermögen, nicht für die Erbschaftsteuer.
Kann ich die Erklärung als Deutscher selbst einreichen?Grundsätzlich ja, online über die Dienste der Agenzia delle Entrate. Für die Zahlung bei Einreichung ist allerdings ein italienisches Bankkonto nötig. Wer im Ausland lebt und keinen Online-Zugang hat, kann ausnahmsweise per Einschreiben einreichen. Wegen der Selbstberechnung seit 2025 empfiehlt sich in der Praxis ein befugter Intermediär.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich das geerbte Haus verkaufe?Für geerbte Gebäude und landwirtschaftliche Grundstücke fällt in Italien keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an. Eine Ausnahme gilt für Bauland: Hier ist der Gewinn auch bei geerbten Grundstücken steuerpflichtig. Die steuerliche Behandlung im Wohnsitzstaat ist gesondert zu prüfen.
Sie haben eine Immobilie in Italien geerbt?
Wir übernehmen für Sie die gesamte Successione:
Prüfung des Nachlasses
Berechnung und Zahlung der Steuern
Erstellung und Übermittlung der Erklärung
Umschreibung im Kataster
auf Wunsch die italienische Steuererklärung des Verstorbenen
Alles auf Deutsch und mit einem festen Ansprechpartner.
______________________________________________________________________________
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information zum italienischen Steuerrecht (Stand: September 2026) und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
