Haus, Villa oder Landhaus in der Toskana kaufen: rechtliche und steuerliche Fallstricke

Für die allgemeinen Steuern, Kaufnebenkosten und die Schritt-für-Schritt-Checkliste beim Immobilienkauf in Italien lesen Sie bitte zuerst unseren umfassenden Leitfaden Haus in Italien kaufen: Steuern, Nebenkosten & Checkliste 2026. Dieser Beitrag setzt dort an, wo der allgemeine Leitfaden aufhört, und behandelt ausschließlich die Besonderheiten, die beim Kauf eines Hauses, einer Villa, eines Landhauses oder eines Rustico in der Toskana zusätzlich zu beachten sind.

Ein Sonnenuntergang über den Chianti-Hügeln, ein jahrhundertealter Steinbau, ein paar Hektar Olivenhaine oder Weinreben vor der Haustür: Wer ein Haus in der Toskana kaufen möchte, hat meist genau dieses Bild vor Augen – ein Landhaus, eine Villa oder einen Rustico. Doch gerade bei Villen, Landhäusern und Rustici kommen zu den allgemeinen Regeln des italienischen Immobilienkaufs zusätzliche Besonderheiten hinzu – von Denkmalschutz über die Katasterklasse bis hin zu mitverkauften landwirtschaftlichen Flächen. Wer diese Punkte übersieht, riskiert teure Überraschungen, die eine Standard-Checkliste zum Hauskauf nicht abdeckt.

Haus in der Toskana kaufen – Inhaltsverzeichnis

• Katasterklasse A/1, A/8, A/9: Warum Villen oft von der Prima-Casa-Vergünstigung ausgeschlossen sind

• Haus in der Toskana kaufen: Denkmalschutz und Soprintendenza bei historischen Gebäuden

• Landwirtschaftliche Flächen: Vorkaufsrecht und Erwerbsbeschränkungen

• Rustico in der Toskana kaufen: katastermäßige Unstimmigkeiten bei alten Bauernhäusern

• Nebengebäude, Pool und Dependancen: separate Katastereintragung

• Umnutzung zu Agriturismo oder Bed & Breakfast

• Fazit

• FAQ: Haus, Villa oder Landhaus in der Toskana kaufen

Katasterklasse A/1, A/8, A/9: Warum Villen oft von der Prima-Casa-Vergünstigung ausgeschlossen sind

Villen und größere Landhäuser können je nach ihren baulichen und katasterrechtlichen Merkmalen unterschiedlichen Wohnkategorien zugeordnet sein. Für die steuerliche Behandlung ist insbesondere zu prüfen, ob die Immobilie in A/1, A/8 oder A/9 eingestuft ist:

• A/1 – Signorile Wohnungen/Häuser gehobener Bauart

• A/8 – Villen

• A/9 – Schlösser, Paläste von künstlerischem oder historischem Wert

Diese drei Kategorien sind gesetzlich von der Prima-Casa-Vergünstigung ausgeschlossen – unabhängig davon, ob der Käufer die Immobilie tatsächlich als Hauptwohnsitz nutzen möchte und alle sonstigen Voraussetzungen erfüllt. Das bedeutet konkret:

• Keine reduzierte Registrosteuer (2 % statt 9 %)

• Keine Befreiung für die als Hauptwohnsitz genutzte Immobilie

• Keine reduzierte Mehrwertsteuer bei Neubauten (4 % statt 10/22 %)

Für Käufer, die von den allgemeinen Prima-Casa-Vorteilen ausgehen (wie im Standard-Ratgeber zum Hauskauf beschrieben), kann dies eine erhebliche und unerwartete Mehrbelastung bedeuten. Die tatsächliche Katasterklasse ist vor Vertragsunterzeichnung über einen aktuellen Katasterauszug (visura catastale) zu prüfen – die Bezeichnung im Exposé des Maklers ("Villa", "Rustico", "Landhaus") ist dabei rein umgangssprachlich und sagt nichts über die tatsächliche steuerliche Einstufung aus. Ein als "Rustico" beworbenes Anwesen kann durchaus in A/2 eingestuft sein, während ein modernes Landhaus als A/8 klassifiziert sein kann.

💡 Praxistipp: Lassen Sie die Katasterklasse immer vor der Unterzeichnung des Vorvertrags (Compromesso) prüfen. Eine nachträgliche Umklassifizierung ist zeitaufwendig und nicht garantiert.

Haus in der Toskana kaufen: Denkmalschutz und Soprintendenza bei historischen Gebäuden

Viele toskanische Landhäuser, Rustici und Villen stehen aufgrund ihres Alters oder ihrer architektonischen Bedeutung unter kulturhistorischem Denkmalschutz (vincolo culturale bzw. storico-artistico) und – davon zu unterscheiden – landschaftsrechtlichem Schutz (vincolo paesaggistico). Das betrifft in der Toskana besonders häufig:

• Bestimmte ältere Immobilien im Eigentum des Staates, von Regionen, Gemeinden oder anderen öffentlichen Körperschaften können unter den gesetzlichen Voraussetzungen dem Schutz des Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio unterliegen bzw. einer entsprechenden Prüfung unterzogen werden. Das Baujahr allein bedeutet jedoch nicht, dass eine private Villa oder ein Rustico automatisch unter Denkmalschutz steht.

• Immobilien in Gebieten, die aufgrund gesetzlicher Bestimmungen oder konkreter Verwaltungsakte einem landschaftsrechtlichen Schutz unterliegen; hierzu können auch bestimmte Gebiete der Toskana gehören.

• Türme, Klöster, historische Bauernhöfe mit dokumentiertem kulturellen Wert

Ein solcher „Vincolo“ hat unmittelbare praktische Folgen, die beim Kauf zu prüfen sind:

• Bei tatsächlich denkmalgeschützten Immobilien können bauliche Veränderungen, insbesondere Eingriffe in die geschützten Bauteile oder das äußere Erscheinungsbild, einer vorherigen Genehmigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde unterliegen.

• Verlängerte und aufwendigere Renovierungsverfahren, da je nach Art des Schutzes und des geplanten Eingriffs zusätzlich eine Genehmigung oder Stellungnahme der zuständigen Denkmalschutz- bzw. Landschaftsschutzbehörde erforderlich sein kann

• Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen kann dem Staat bzw. einer zuständigen öffentlichen Körperschaft ein gesetzliches Vorkaufsrecht (diritto di prelazione) zustehen – der Staat kann unter bestimmten Voraussetzungen zu den vereinbarten Konditionen in den Kaufvertrag eintreten

• Einschränkungen bei der energetischen Sanierung, da bestimmte Fördermaßnahmen (z. B. Wärmedämmung an der Fassade) denkmalschutzrechtlich unzulässig sein können

Ob ein Vincolo besteht, lässt sich über eine Anfrage bei der zuständigen Soprintendenza oder über die Einsichtnahme in das Sistema Informativo del Vincolo (Vincoli in Rete) klären – ein Schritt, der bei "normalen" Neubauten oder Wohnungen nicht erforderlich ist, bei historischen Landhäusern aber unerlässlich sein sollte.

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Landwirtschaftliche Flächen: Vorkaufsrecht und Erwerbsbeschränkungen

Viele Landhäuser und Villen in der Toskana werden zusammen mit landwirtschaftlichen Flächen (terreno agricolo) verkauft – Olivenhaine, Weinberge oder schlicht Wiesenflächen. Bei mitverkauften landwirtschaftlichen Flächen muss zusätzlich geprüft werden, ob unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht (prelazione agraria) zugunsten bestimmter Pächter oder qualifizierter benachbarter Landwirte besteht:

• Gesetzliches Vorkaufsrecht (prelazione agraria) zugunsten bestimmter Pächter sowie unter den gesetzlichen Voraussetzungen zugunsten qualifizierter benachbarter Landwirte, insbesondere coltivatori diretti bzw. imprenditori agricoli professionali, die das Grundstück bereits bewirtschaften. Wird dieses Vorkaufsrecht bei der Veräußerung nicht korrekt beachtet, kann der begünstigte Landwirt den Kaufvertrag nachträglich anfechten und in die bereits vereinbarten Konditionen eintreten.

• Erforderliche Mitteilung des Verkaufsangebots und der wesentlichen Vertragsbedingungen an die jeweils vorkaufsberechtigten Personen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht erfüllt sind – ein Schritt, den ein mit italienischem Agrarrecht nicht vertrauter Notar oder Makler leicht übersehen kann.

• Für Käufer aus Nicht-EU-Staaten kann zusätzlich das Prinzip der Gegenseitigkeit (condizione di reciprocità) relevant werden. Für deutsche Staatsangehörige als EU-Bürger besteht diese Einschränkung grundsätzlich nicht, sie sollte aber bei gemischten Käuferkonstellationen (z. B. Ehepaare mit unterschiedlicher Staatsangehörigkeit) im Einzelfall geprüft werden.

Fehlt die korrekte Prüfung des Vorkaufsrechts, drohen nicht nur rechtliche, sondern auch erhebliche finanzielle Risiken – bis hin zur nachträglichen Anfechtung des bereits notariell beurkundeten Kaufs.

Rustico in der Toskana kaufen: katastermäßige Unstimmigkeiten bei alten Bauernhäusern

Historische Bauernhäuser und Rustici wurden über Jahrzehnte oft mehrfach um- und angebaut, häufig ohne dass jede Veränderung ordnungsgemäß im Kataster und bei der Gemeinde gemeldet wurde. Typische Unstimmigkeiten, die speziell bei diesem Immobilientyp auftreten:

• Zusätzliche Räume, ausgebaute Dachböden oder Kellerräume, die im Kataster nicht erfasst sind

• Abweichungen zwischen der tatsächlichen Quadratmeterzahl und der katastrierten Fläche

• Fehlende oder unvollständige Bewohnbarkeitsbescheinigung (abitabilità/agibilità) bei älteren Umbauten

• Notwendigkeit eines Sanatoria/Condono edilizio (nachträgliche Baugenehmigung), falls die Bauabweichung innerhalb eines gesetzlichen Amnestiefensters liegt – andernfalls droht im schlimmsten Fall ein Rückbaugebot

Diese Prüfung geht deutlich über die im allgemeinen Leitfaden erwähnte Kontrolle der Baugenehmigungen hinaus, da bei Rustici die Wahrscheinlichkeit nicht gemeldeter historischer Umbauten signifikant höher ist als bei modernen Wohnungen oder Neubauten. Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen katasterrechtlicher Übereinstimmung und baurechtlicher bzw. städtebaulicher Konformität: Eine Eintragung im Kataster ersetzt keine erforderliche baurechtliche Genehmigung.

Nebengebäude, Pool und Dependancen: separate Katastereintragung

Landhäuser und Villen verfügen häufig über mehrere separate Gebäudeeinheiten – Gästehaus (dependance), ehemaliger Stall, Scheune, Poolhaus oder Garage. Für jedes Nebengebäude ist zu prüfen, ob eine eigenständige Katastereinheit erforderlich ist oder ob es katasterrechtlich als Zubehör bzw. Bestandteil einer anderen Einheit behandelt wird. Wichtige Punkte:

• Ein nicht katastrierter Swimmingpool kann als bauliche Abweichung gelten und muss unter Umständen nachträglich gemeldet werden

• Dependancen, die ohne eigene Katastereinheit informell als separate Wohneinheit genutzt oder vermietet werden, können sowohl bauordnungsrechtlich als auch steuerlich (fehlende IMU-Zuordnung, fehlende Vermietungsmeldung) problematisch sein

• Bei geplanter separater Vermietung einer Dependance (z. B. als Ferienwohnung) ist die korrekte katastermäßige Trennung Voraussetzung für eine rechtssichere Vermietung

Umnutzung zu Agriturismo oder Bed & Breakfast

Ein Landhaus oder Weingut in der Toskana wird von vielen Käufern nicht nur als Feriendomizil, sondern auch als unternehmerisches Projekt betrachtet – etwa als Agriturismo oder B&B. Dies ist steuerlich und rechtlich ein eigenständiges Thema, das über den reinen Immobilienerwerb hinausgeht:

• Ein Agriturismo unterliegt in Italien einer spezifischen Regionalgesetzgebung (in der Toskana: L.R. 30/2003 und Folgeänderungen), die unter anderem ein Mindestmaß an eigener landwirtschaftlicher Tätigkeit voraussetzt

• Es gilt ein eigenes, teilweise pauschales Besteuerungsregime für landwirtschaftliche Nebentätigkeiten, das sich deutlich von der Cedolare Secca für reine Wohnraumvermietung unterscheidet

• Für ein B&B gelten die besonderen regionalen und kommunalen Vorschriften für Beherbergungsbetriebe. Davon zu unterscheiden ist die touristische Vermietung (locazione turistica), für die – je nach Ausgestaltung und insbesondere je nach unternehmerischer oder nichtunternehmerischer Tätigkeit – unterschiedliche Melde- bzw. SCIA-Pflichten gelten können.

• Die Wahl zwischen Agriturismo, B&B und reiner Ferienvermietung (Cedolare Secca) hat erhebliche Auswirkungen auf die laufende Steuerlast und sollte bereits vor dem Immobilienerwerb mit einem Steuerberater abgestimmt werden

Wer beim Kauf eines Landhauses in der Toskana eine solche Nutzung plant, sollte sich zusätzlich mit der Besteuerung der Ferienvermietung vertraut machen – mehr dazu in unseren Beiträgen Cedolare Secca & Steuererklärung in Italien und Ferienhaus in Italien vermieten.

Fazit

Der Kauf eines Hauses, einer Villa, eines Landhauses oder eines Rustico in der Toskana unterliegt denselben steuerlichen Grundregeln wie jeder andere Immobilienkauf in Italien – Registrosteuer, IVA, IMU und Notarkosten gelten unverändert (siehe unseren Leitfaden zu Steuern und Nebenkosten beim Hauskauf in Italien). Zusätzlich zu diesen Grundregeln kommen jedoch spezifische Risiken hinzu, die typisch für Landimmobilien mit Geschichte und Fläche sind: die Katasterklasse und ihr Einfluss auf die Prima-Casa-Vergünstigung, mögliche Denkmalschutzauflagen, das Vorkaufsrecht bei landwirtschaftlichen Flächen sowie katastermäßige Unstimmigkeiten bei älteren Gebäuden. Eine sorgfältige Vorabprüfung dieser Punkte – ergänzend zur allgemeinen Steuer-Checkliste – ist bei diesem Immobilientyp unverzichtbar.

FAQ: Haus, Villa oder Landhaus in der Toskana kaufen

1. Kann ich für eine Villa in der Toskana die Prima-Casa-Vergünstigung beantragen? In der Regel nein, wenn die Immobilie katastermäßig in A/1, A/8 oder A/9 eingestuft ist – unabhängig von der tatsächlichen Nutzung als Hauptwohnsitz.

2. Wie erfahre ich, ob mein Wunschobjekt unter Denkmalschutz steht? Über eine Anfrage bei der zuständigen Soprintendenza oder Einsicht in das Sistema Informativo del Vincolo (SIV), idealerweise vor Unterzeichnung des Vorvertrags.

3. Muss ich als deutscher Käufer beim Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen etwas Besonderes beachten? Als EU-Bürger unterliegen Sie grundsätzlich keiner Reziprozitätsbeschränkung, wohl aber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht zugunsten benachbarter Landwirte, das vor Vertragsabschluss korrekt gehandhabt werden muss.

4. Was passiert, wenn beim Rustico nicht gemeldete Umbauten festgestellt werden? Je nach Fall ist eine nachträgliche Baugenehmigung (Sanatoria) möglich; ist diese nicht gegeben, drohen Bußgelder oder im schlimmsten Fall ein Rückbaugebot.

5. Brauche ich für die Vermietung einer Dependance eine eigene Katastereinheit? Ja, jede separat vermietete Einheit sollte eine eigene Katasternummer und -kategorie besitzen, um steuerlich und baurechtlich korrekt behandelt zu werden.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient nur zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.