Ferienimmobilie in Italien vermieten: Steuern, Regeln und Praxistipps

Das Thema Ferienimmobilie in Italien vermieten und Steuern korrekt abzuführen, betrifft viele deutsche Eigentümer – ob Einzelbesitzer, Ehepaare oder Eigentümergemeinschaften. Sie stehen vor der Herausforderung, ihre Mieteinnahmen rechtssicher zu versteuern und gleichzeitig alle administrativen, baurechtlichen und sicherheitsrechtlichen Vorschriften einzuhalten.

Dieser Leitfaden fasst die wesentlichen Regelungen für die touristische Kurzzeitvermietung (locazione breve) in Italien zusammen und bietet eine praktische Orientierung für deutsche Eigentümer. Besonderes Augenmerk gilt dabei der Besteuerung, dem CIN (Codice Identificativo Nazionale), den Meldepflichten sowie den Besonderheiten bei Miteigentum.

Hinweis: Die steuerliche und administrative Behandlung kann insbesondere bei gewerblicher Tätigkeit, mehreren Eigentümern, besonderen Dienstleistungen oder regionalen Sonderregelungen abweichen. Es ist ratsam, die konkrete Situation von einem italienischen Dottore Commercialista bzw. einem in Italien tätigen Steuerberater prüfen zu lassen.

1. Einordnung: Private vs. gewerbliche Vermietung

Bevor Sie Ihre Immobilie auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anbieten, sollte zunächst geklärt werden, ob es sich steuerlich und rechtlich um eine nichtunternehmerische touristische Vermietung oder um eine unternehmerische Tätigkeit handelt.

Private touristische Vermietung – Locazione Turistica Breve

Als locazione breve gelten grundsätzlich Mietverträge über Wohnimmobilien mit einer Dauer von höchstens 30 Tagen, die von natürlichen Personen außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit abgeschlossen werden.

Typisch ist die reine Überlassung von Wohnraum. Bestimmte Nebenleistungen, die unmittelbar mit der Nutzung der Wohnung verbunden sind, können weiterhin zulässig sein, beispielsweise:

• Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern,

• Endreinigung bzw. Reinigung der Räumlichkeiten,

• Versorgung mit Wasser, Strom und Gas,

• WLAN,

• Klimaanlage.

Nicht jede zusätzliche Leistung führt automatisch zu einer gewerblichen Tätigkeit. Entscheidend ist vielmehr die konkrete Ausgestaltung des Angebots und ob die Vermietung den Charakter einer reinen Wohnraumüberlassung behält oder zunehmend einer organisierten Beherbergung bzw. Dienstleistungstätigkeit entspricht.

Ab wann wird die Vermietung gewerblich?

Für die locazioni brevi gilt eine wichtige gesetzliche Vermutungsregel:

Wer im selben Steuerjahr mehr als vier Wohnungen zu diesem Zweck vermietet, wird grundsätzlich als unternehmerisch tätig behandelt.

Die Grenze ist dabei personenbezogen zu betrachten. Bei mehreren Eigentümern bzw. Miteigentümern muss daher die jeweilige Situation jedes einzelnen Steuerpflichtigen geprüft werden.

Auch unabhängig von der Anzahl der Wohnungen kann eine unternehmerische Tätigkeit vorliegen, wenn die konkrete Organisation und Ausgestaltung der Vermietung den Charakter einer wirtschaftlich organisierten Beherbergungs- oder Dienstleistungstätigkeit annimmt.

2. Die Besteuerung über die Cedolare Secca

Die Cedolare Secca ist eine italienische Ersatzsteuer (imposta sostitutiva), die bei entsprechenden Mietverhältnissen an die Stelle der regulären Besteuerung nach IRPEF treten kann.

Bei der locazione breve gelten besondere Steuersätze.

Steuersätze 2026

Für die locazione breve gilt grundsätzlich:

• 21 % für eine vom Steuerpflichtigen bestimmte Wohnung;

• 26 % für die weiteren Wohnungen, die unter die Regelung der locazioni brevi fallen.

Die 21-%-Regel bedeutet daher nicht zwingend „die erste vermietete Immobilie“. Der Steuerpflichtige kann grundsätzlich bestimmen, welche Wohnung für ihn dem günstigeren 21-%-Satz unterliegen soll.

Die Regelung ist insbesondere bei Eigentümern mehrerer Ferienwohnungen relevant.

Bemessungsgrundlage

Bei der Cedolare Secca wird grundsätzlich der steuerlich relevante Brutto-Mietbetrag bzw. das vereinnahmte Entgelt zugrunde gelegt.

Tatsächliche Kosten – beispielsweise Reparaturen, Instandhaltung, Reinigung, Plattformgebühren und Verwaltungskosten – können nicht vom Mietbetrag abgezogen werden. Auch die Plattformprovision sollte nicht mit einer steuerlich abzugsfähigen Betriebsausgabe verwechselt werden.

Registrierung des Mietvertrags

Bei klassischen Kurzzeitmietverträgen mit einer Dauer von höchstens 30 Tagen besteht grundsätzlich keine Registrierungspflicht beim italienischen Finanzamt allein aufgrund der kurzen Vertragsdauer.

Aus Dokumentations- und Beweisgründen sollte jedoch jede Buchung bzw. Vermietung eindeutig dokumentiert werden. Dies kann insbesondere durch einen schriftlichen Mietvertrag, eine Buchungsbestätigung oder eine entsprechende digitale Dokumentation erfolgen.

Bei längeren oder wiederholten Vertragsverhältnissen können andere Registrierungsregeln gelten.

Verzicht auf Mietanpassungen

Die Cedolare Secca ersetzt unter bestimmten Voraussetzungen die reguläre Besteuerung sowie bestimmte Registrierungs- und Stempelabgaben.

Bei der klassischen Anwendung der Cedolare Secca ist insbesondere der Verzicht auf die Aktualisierung des Mietzinses relevant.

Bei touristischen Kurzzeitvermietungen ist dieser Punkt aber irrelevant.

3. Besonderheiten bei Miteigentum – z. B. Ehepaare

Besonders sorgfältig sollte die steuerliche Behandlung erfolgen, wenn eine Ferienwohnung mehreren Personen gehört.

Anteilsmäßige Versteuerung

Bei Miteigentum wird der steuerlich relevante Ertrag grundsätzlich entsprechend der jeweiligen Eigentumsquote (quota di possesso) den einzelnen Miteigentümern zugerechnet.

Beispiel

Ein Ehepaar besitzt eine Ferienwohnung zu jeweils 50 %.

Die Wohnung erzielt im Jahr 10.000 € relevante Mieteinnahmen.

Grundsätzlich sind daher:

• 5.000 € beim ersten Eigentümer 

• 5.000 € beim zweiten Eigentümer 

entsprechend den jeweiligen Eigentumsquoten zu berücksichtigen.

Es sollte daher nicht einfach der gesamte Mieterlös nur bei einem Ehepartner versteuert werden, wenn beide Personen Eigentümer der Immobilie sind.

Einbehalt (Ritenuta) durch Buchungsplattformen

Bei Zahlungen über bestimmte Vermittler bzw. Buchungsplattformen kann eine gesetzlich vorgeschriebene Ritenuta einbehalten und an die italienische Finanzverwaltung abgeführt werden.

Diese vom Portal einbehaltene Steuer ist keine zusätzliche Belastung. Bei der Cedolare Secca wirkt sie direkt als abgeltende Steuer, während sie bei der regulären IRPEF-Besteuerung als Vorauszahlung (Anrechnungsteuer) auf die Gesamtschuld angerechnet wird.

Besonderheit bei Miteigentum

In der Praxis kann es problematisch werden, wenn eine Immobilie zwei Personen gehört, das Buchungsprofil und die Auszahlungen aber ausschließlich auf den Namen eines Eigentümers laufen.

Dann kann die von der Plattform ausgestellte Certificazione Unica (CU) zunächst nur diesem Eigentümer zugeordnet sein.

Das kann dazu führen, dass die vorausgefüllte Steuererklärung die Einnahmen und die Ritenuta zunächst nicht entsprechend den tatsächlichen Eigentumsquoten abbildet.

Die Lösung besteht nicht darin, die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse zu ignorieren, sondern darin, die Steuererklärungen korrekt an die Eigentumsquoten und die tatsächlich einbehaltene Ritenuta anzupassen.

Empfehlung: Bei Miteigentum sollten Buchungsprofil, Vertragspartner, Zahlungsempfänger und steuerliche Zuordnung bereits vor Beginn der Vermietung mit dem Steuerberater abgestimmt werden.

Zählweise der Immobilien bei Miteigentum

Die Grenze von vier Wohnungen ist nicht einfach als „vier Immobilien pro Familie“ zu verstehen.

Die Beurteilung erfolgt grundsätzlich auf Ebene der jeweiligen Person.

Besitzt beispielsweise eine Person Miteigentumsanteile an mehreren Wohnungen, muss geprüft werden, wie diese Objekte für die gesetzliche Vier-Wohnungen-Regel zu berücksichtigen sind.

Bei mehreren Immobilien und unterschiedlichen Eigentumsquoten sollte deshalb eine individuelle Prüfung erfolgen.

4. Baurechtliche Konformität, CIN & administrative Pflichten

Eine rechtssichere touristische Vermietung besteht nicht nur aus der Steuererklärung.

Vor dem Vermietungsstart sollten insbesondere die baurechtliche und katasterrechtliche Situation, die regionalen Vorschriften sowie die nationalen Melde- und Sicherheitsanforderungen geprüft werden.

4.1 Codice Identificativo Nazionale – CIN

Der Codice Identificativo Nazionale (CIN) ist für die entsprechenden touristisch vermieteten Unterkünfte grundsätzlich verpflichtend.

Der CIN muss:

• in den Online-Inseraten angegeben werden,

• auch bei Inseraten auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com erscheinen,

• grundsätzlich außen am Gebäude angebracht werden.

Bei der Anbringung müssen gegebenenfalls kommunale, städtebauliche oder landschaftsschutzrechtliche Vorgaben berücksichtigt werden.

Sanktionen

Die Verletzung der CIN-Pflichten kann erhebliche Verwaltungsstrafen auslösen.

Insbesondere können je nach Verstoß unter anderem folgende Sanktionen relevant sein (Art. 13-ter del D.L. 145/2023):

• fehlender CIN: 800 bis 8.000 €;

• fehlende Angabe bzw. fehlende Ausstellung des CIN: 500 bis 5.000 €, zusätzlich können Maßnahmen gegen das fehlerhafte Inserat vorgesehen sein.

Der CIN sollte deshalb vor Veröffentlichung der Inserate korrekt beantragt und in allen betroffenen Angeboten hinterlegt werden.

4.2 Regionale Codes – CIR und regionale Meldungen

Neben dem nationalen CIN können je nach Region zusätzliche regionale Identifikationsnummern oder Meldepflichten bestehen, beispielsweise ein CIR.

Die Anforderungen unterscheiden sich erheblich zwischen den Regionen und teilweise auch zwischen einzelnen Gemeinden.

Vor Beginn der Vermietung sollte daher geprüft werden:

1. ob eine regionale Meldung erforderlich ist,

2. ob ein CIR oder anderer regionaler Code vergeben wird,

3. ob eine kommunale Meldung erforderlich ist,

4. ob besondere regionale Vorschriften für touristische Vermietungen gelten.

Der CIN ersetzt nicht automatisch sämtliche regionalen oder kommunalen Verpflichtungen.

5. Baurechtliche und katasterrechtliche Konformität

Die Immobilie sollte vor Aufnahme der Vermietung auf ihre urbanistische, baurechtliche und katasterrechtliche Konformität geprüft werden.

Dabei sollten insbesondere folgende Unterlagen bzw. Punkte kontrolliert werden:

• Visura Catastale,

• genehmigte Grundrisse,

• tatsächlicher Zustand der Immobilie,

• zulässige Nutzung,

• gegebenenfalls vorhandene Bau- und Nutzungsänderungen,

• Übereinstimmung zwischen Kataster und tatsächlichem Zustand,

• regionale und kommunale Vorschriften.

Wichtig:

Die touristische Vermietung führt nicht automatisch dazu, dass eine neue Baugenehmigung erforderlich wird.

Entscheidend ist vielmehr, ob die bestehende Immobilie entsprechend ihrer genehmigten und zulässigen Nutzung verwendet wird und ob alle einschlägigen baurechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

Bei Abweichungen zwischen tatsächlichem Zustand, Kataster und genehmigten Bauunterlagen sollte vor dem Vermietungsstart eine technische Prüfung durch einen italienischen geometra, Architekten oder Ingenieur erfolgen.

6. Sicherheitsanforderungen

Für touristisch vermietete Wohnungen gelten besondere Sicherheitsanforderungen.

Grundsätzlich sind insbesondere geeignete Feuerlöscher sowie funktionierende Melder für brennbare Gase und Kohlenmonoxid (CO) zu berücksichtigen.

Dabei ist zu beachten:

• Ein CO-Melder ist nicht dasselbe wie ein Rauchmelder.

• Für bestimmte Wohnungen ohne Gasinstallation und ohne ein entsprechendes Risiko können gesetzliche Ausnahmen hinsichtlich bestimmter Gas-/CO-Melder greifen.

• Die konkrete Ausstattung sollte anhand der tatsächlichen technischen Situation der Wohnung geprüft werden.

Zusätzlich sollten die vorhandenen Elektro-, Gas- und sonstigen technischen Anlagen ordnungsgemäß installiert und gewartet sein.

Bei den Anlagen kann insbesondere die Dichiarazione di Conformità (Di.Co.) bzw. – je nach Alter und Situation der Anlage – die entsprechende technische Dokumentation relevant sein.

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7. Gästemeldung – Alloggiati Web

Vermieter bzw. Betreiber müssen die erforderlichen Gästedaten über das offizielle System Alloggiati Web der italienischen Staatspolizei übermitteln.

Grundsätzlich müssen die Daten:

innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft

übermittelt werden.

Für Aufenthalte von weniger als 24 Stunden gelten strengere Anforderungen: In diesem Fall ist die Meldung bereits bei Ankunft vorzunehmen.

Die Pflicht betrifft die meldepflichtigen Gäste entsprechend den geltenden Vorgaben.

Der Zugang zu Alloggiati Web sollte deshalb vor Aufnahme der ersten Vermietung eingerichtet und getestet werden.

8. Kommunale Ortstaxe – Imposta di Soggiorno

In zahlreichen italienischen Gemeinden wird eine kommunale Kurtaxe bzw. Ortstaxe (Imposta di Soggiorno) erhoben.

Die konkrete Regelung ist kommunal unterschiedlich.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Höhe der Ortstaxe,

• mögliche Alters- oder sonstige Befreiungen,

• Berechnung nach Personen bzw. Übernachtungen,

• Einhebung bei den Gästen,

• Meldepflichten,

• Zahlungsfristen,

• gegebenenfalls elektronische Meldesysteme.

Der Vermieter sollte daher die für die konkrete Gemeinde geltende Regelung prüfen.

9. DAC7 – Meldung durch digitale Plattformen

Die europäische DAC7-Regelung verpflichtet bestimmte digitale Plattformen zur Meldung von Informationen über Verkäufer bzw. Vermieter und deren Transaktionen an die zuständigen Steuerbehörden.

Dazu können insbesondere Angaben zu:

• Identität des Vermieters,

• Immobilie,

• Anzahl der Transaktionen,

• erzielten Einnahmen

gehören.

Die Daten können zwischen den Steuerbehörden der EU-Mitgliedstaaten ausgetauscht werden.

Für Vermieter bedeutet das vor allem:

Die über Airbnb, Booking.com oder vergleichbare Plattformen erzielten Einnahmen sollten vollständig und konsistent mit den Angaben in den Steuererklärungen übereinstimmen.

Abweichungen können zu Rückfragen der Finanzbehörden führen.

DAC7 sollte allerdings nicht so verstanden werden, dass jede Abweichung automatisch zu einer Betriebsprüfung oder einem automatisierten Steuerverfahren führt.

10. Steuerliche Behandlung in Deutschland – DBA Deutschland–Italien

Für deutsche Eigentümer ist zusätzlich das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Italien zu berücksichtigen.

Grundsätzlich gilt für Einkünfte aus in Italien gelegenem unbeweglichem Vermögen das Belegenheitsprinzip:

1. Besteuerung in Italien

Die Einkünfte aus der italienischen Immobilie werden grundsätzlich in Italien nach den dort geltenden Regeln besteuert.

2. Berücksichtigung in Deutschland

Deutschland berücksichtigt die italienischen Immobilieneinkünfte nach den Regelungen des DBA Deutschland–Italien.

Die Einkünfte werden in Deutschland grundsätzlich steuerfrei gestellt. Ob und in welchem Umfang der Progressionsvorbehalt zur Anwendung kommt, hängt von den konkreten Umständen und den einschlägigen Bestimmungen des DBA ab. Daher sollten die genaue steuerliche Einordnung und die aktuellen Formulare individuell geprüft werden.

Belege trotzdem aufbewahren

Auch wenn bei der italienischen Cedolare Secca bestimmte Kosten nicht als Werbungskosten abgezogen werden können, sollten sämtliche relevanten Unterlagen aufbewahrt werden, insbesondere:

• Rechnungen für Reparaturen,

• Renovierungsunterlagen,

• größere Instandhaltungsmaßnahmen,

• Anschaffungsunterlagen,

• Maklerkosten,

• Notarkosten,

• technische Gutachten,

• Nachweise über Investitionen in die Immobilie.

Ob und in welchem Umfang bestimmte Kosten für die deutsche steuerliche Behandlung oder für eine spätere Veräußerung relevant sind, richtet sich nach dem deutschen Steuerrecht und dem konkreten Sachverhalt.

11. Die 5 häufigsten Setup-Fehler deutscher Eigentümer

1. Falsche Konten- und Plattformstruktur bei Miteigentum

Eine Immobilie gehört beiden Ehepartnern, aber das gesamte Buchungsprofil und sämtliche Auszahlungen laufen nur über einen Eigentümer.

Problem: Die CU (Certificazione unica) und die vorausgefüllten Steuerdaten können dadurch nicht mit den tatsächlichen Eigentumsquoten übereinstimmen.

Lösung: Eigentumsquote, Vertragspartner, Plattformprofil und steuerliche Zuordnung vor Beginn der Vermietung abstimmen.

2. Fehlender oder falsch verwendeter CIN

Der CIN wird vergessen oder nicht in allen Inseraten angegeben.

Folge: Es können erhebliche Verwaltungsstrafen entstehen.

Lösung: CIN vor Veröffentlichung der Inserate beantragen und in sämtliche relevanten Online-Angebote übernehmen.

3. Vermischung privater und vermietungsbezogener Finanzströme

Mieteinnahmen, private Ausgaben, Renovierungskosten und Plattformzahlungen laufen über dasselbe Konto.

Problem: Die Dokumentation wird unnötig kompliziert.

Lösung: Möglichst klare und nachvollziehbare Zahlungsstrukturen schaffen und sämtliche Buchungs- und Zahlungsnachweise archivieren.

4. Unklare Zusatzleistungen

Der Vermieter bietet neben der Wohnraumüberlassung umfangreiche Dienstleistungen an, ohne vorher zu prüfen, ob dadurch die Tätigkeit einen anderen rechtlichen oder steuerlichen Charakter erhält.

Lösung: Zusatzleistungen vorab prüfen und insbesondere zwischen zulässigen wohnungsbezogenen Nebenleistungen und einer eigenständigen Beherbergungs-/Dienstleistungstätigkeit unterscheiden.

5. Verspätete Gästemeldung

Die Gästedaten werden nicht rechtzeitig über Alloggiati Web übermittelt.

Lösung: Zugang bereits vor dem ersten Gast einrichten und einen festen Ablauf für die Meldung nach jeder Ankunft definieren.

12. Mini-Roadmap 2026: In 5 Schritten zur rechtssicheren Vermietung

1. Baurecht & Kataster prüfen

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2. Regionale Meldungen & CIN erledigen

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3. Alloggiati Web & kommunale Pflichten einrichten

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4. Plattform- und Vermietungssetup korrekt konfigurieren

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5. Italienische & deutsche Steuerpflichten jährlich erfüllen

Schritt 1 – Baurechtliche und technische Prüfung

Vor der ersten Vermietung sollten insbesondere geprüft werden:

• Visura Catastale,

• Grundriss,

• urbanistische Konformität,

• tatsächlicher Zustand,

• technische Anlagen,

• Sicherheitsausstattung,

• gegebenenfalls Condominium-Regeln.

Bei Unklarheiten sollte ein italienischer geometra, Architekt oder Ingenieur hinzugezogen werden.

Schritt 2 – Administrative Registrierung

Je nach Region und Gemeinde:

• regionale Meldung durchführen,

• CIR bzw. regionalen Code beantragen,

• gegebenenfalls kommunale Meldung einreichen,

• CIN beantragen,

• CIN korrekt in den Inseraten und an der Immobilie verwenden.

Schritt 3 – Gästemeldung & Ortstaxe

Vor der ersten Buchung:

• Zugang zu Alloggiati Web einrichten,

• Verfahren für die Gästemeldung festlegen,

• kommunale Ortstaxe prüfen,

• gegebenenfalls Zugang zum kommunalen Meldesystem einrichten.

Schritt 4 – Plattformen korrekt konfigurieren

Bei Airbnb, Booking.com oder anderen Vermittlern sollten insbesondere folgende Punkte kontrolliert werden:

• Wer ist als Vermieter registriert?

• Wer ist Eigentümer?

• Wer erhält die Auszahlung?

• Auf wessen Namen wird die CU (Certificazione unica) ausgestellt?

• Wie wird der Einbehalt (Ritenuta)  dokumentiert?

• Sind bei Miteigentum die Eigentumsquoten korrekt berücksichtigt?

Gerade bei Ehepaaren und anderen Miteigentümern sollte dieser Punkt vor dem ersten Zahlungseingang geklärt werden.

Schritt 5 – Jährliche Steuererklärungen

Die italienischen Mieteinnahmen müssen entsprechend der konkreten steuerlichen Situation in der italienischen Steuererklärung berücksichtigt werden.

Bei deutschen Steuerpflichtigen ist zusätzlich zu prüfen, wie die Einkünfte nach dem DBA Deutschland–Italien in der deutschen Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen sind.

Dabei sollten insbesondere folgende Unterlagen archiviert werden:

• Jahresabrechnungen der Plattformen,

• Buchungsübersichten,

• Auszahlungsnachweise,

• CU bzw. Nachweise über Ritenute,

• Mietverträge/Buchungsunterlagen,

• Rechnungen und Immobilienunterlagen,

• Nachweise über gezahlte italienische Steuern,

• Nachweise über die Eigentumsquoten.

Fazit

Eine Ferienwohnung in Italien kurzfristig zu vermieten ist steuerlich und administrativ durchaus machbar – aber die reine Anmeldung bei Airbnb oder Booking.com reicht nicht aus.

Für deutsche Eigentümer sind insbesondere fünf Bereiche entscheidend:

1. korrekte steuerliche Einordnung der Vermietung;2. richtige Anwendung der Cedolare Secca (21 %/26 %);3. korrekte Behandlung von Miteigentum und Ritenute (Einbehalt);4. CIN, regionale/kommunale Meldungen und Sicherheitsvorschriften;5. korrekte Behandlung der italienischen Immobilieneinkünfte in Deutschland.

Wer diese Punkte vor dem ersten Gast sauber einrichtet, vermeidet die häufigsten Fehler und reduziert das Risiko späterer Nachfragen oder Sanktionen erheblich. Leider erleben wir in unserer täglichen Praxis immer wieder, dass sich Kunden erst dann an uns wenden, wenn die Vermietung bereits begonnen hat und erste Unklarheiten oder Probleme aufgetreten sind.

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Wichtiger Hinweis: Dieser Guide stellt eine allgemeine Orientierung auf Basis der für 2026 geltenden Regeln dar und ersetzt keine individuelle steuerliche, rechtliche oder technische Beratung. Insbesondere bei Miteigentum, mehreren Immobilien, umfangreichen Zusatzleistungen, Umwandlung der Nutzung, Condominium-Regeln oder grenzüberschreitenden Steuerfragen sollte die konkrete Situation individuell geprüft werden.